商业地产去举例，我接触了不少教育类上市公司，即开办学校，一个普通老百姓或者一位家长，他们当然希望学费越低越好，生师比越低越好。可是在学校举办者和投资人的角度，我们希望他们每年都能够以高于同行的水平去涨学费，我们关注学校每年还能够增加多少个学额，每一年还能扩充多少个宿舍位，未来两三年还能买多少块地，建多少所学校，以此去给企业做估值模型，既看内生增长，也看外延潜力。”

“对于商业地产而言，我们关注运营商的租金水平和出租率。前段时间我参加了某上市房地产信托业绩会，投资者最关心的是公司旗下的写字楼今年能够涨租涨多少。管理层对着坐在下面的投资人表示他们在某一线城市的写字楼已经是全市最高，他们还会持续地优化商户结构，租金水平还要继续涨。从商户的角度，他们当然希望租金越低越好，但从资本家的角度，他们更希望能看到公司租金的上涨，公司业绩有增长。”

“从这个角度去看，资本家和老百姓始终是对立的，资本是逐利的，是血性的，且不带有任何情面。”

“资本需要讲故事，商业模式需要市场验证。这个对于非上市公司是可行的，对于上市公司也是可行的。一级市场我们把共享单车当做例子，共享单车最早在14年出现在校园，一开始是一个供学生们共享使用的单车，后来逐渐推向市场，16年火爆整个资本市场。”

“那时候创业者给投资者讲的故事是共享单车是解决最后一公里最好的工具，国内还有庞大的市场要去挖掘。当时创业者给资本家讲故事，早期的创投诸如金沙创投，idg，红杉……它们进去后为了解套也不断地在帮共享单车讲故事，就把整个故事泡沫越讲越大。18年当共享单车们接二连三倒闭，一线城市限制共享单车数量时，共享单车就逐步从神坛走了下来。从被人热捧的潮流到肆意堆放得废物。”

“共享单车成为2018年资本市场最大的一个泡沫。回看整个共享单车发展的进程，我们不难发现，在故事的开始是创业者把这个故事先包装好讲给投资人去听，投资人入了局之后，先别管最终的商业模式行不行得通，大家把饼画大了解了套再说。”

周俊初洋洋洒洒，口若悬河。

章燕青看着他，眼中的兴致越来越浓。